Zamilovaní do nemovitostí

Opakovaně se setkávám s investory, kteří mají jasno: nemovitosti jsou nejlepší investice. Jeden kupuje byty, druhý akcie, třetí penziony. A když přijde řeč na diverzifikaci a dlouhodobé investování, které snižuje rizika, často slyším stejnou větu:

„Koupím byt. Sice už je jeho cena vysoko, ale nemovitosti porostou pořád.“

Když portfoliu vládnou nemovitosti

Tuto větu nejčastěji říkají ti, kteří už mají většinu svého majetku právě v nemovitostech. Říkám jim proto – zamilovaní do nemovitostí.

Někdy přijde okamžik, který mě vždy znovu překvapí. Klient se rozhodne pro koupi další nemovitosti a kvůli tomu prodá i veškeré zlato nebo stříbro, které držel. Přitom šlo jen o malou část jeho portfolia – spíše symbolickou rezervu.

Dříve mě to mrzelo. Dnes už tato rozhodnutí nerozmlouvám. Jen připomenu důležitost diverzifikace a rizika jednostranné expozice. A nechám klienta přemýšlet.

Argumenty proti… a přesto další koupě

Nejvíc fascinující je, když klient sám začne vyjmenovávat důvody, proč nemovitosti už nemusí být tak jisté:

„Ceny jsou hodně vysoko.“
„Stát zavádí a může zavést další daně z nemovitostí.“
„Hypotéky ukazují, že financování už není pro každého.“
„Naše děti už tolik kupovat nebudou, spíše zdědí.“

A pak – stejně koupí další nemovitost.

Návratnost v číslech

Nedávno mi klient s vážnou tváří řekl:

„Návratnost investice je 28 let.“

To byl okamžik, kdy jsem reagovala:
„Víš, je zvláštní, že ti nevadí návratnost 28 let u nemovitosti. Ale u zlata, které jsi držel jen krátce a vydělalo ti desítky procent, ti návratnost vadila. Kdybys vydržel ve zlatě také 28 let, zlato by bylo jednoznačný vítěz.“

Tvrdá data

📊 Nemovitosti v ČR

Podle ČNB jsou ceny bytů dnes asi o 120 % vyšší než v roce 2015.
Mezi lety 2015 a 2022 se zvýšily o 130 %.
V 1. čtvrtletí 2025 rostly ceny meziročně o 10 % – nové byty +13 %, starší +9,3 % (ČNB, Euroconstruct).
Návratnost z pronájmu se dnes pohybuje kolem 25–30 let.

📊 Zlato

V roce 2000 stála 1 unce zlata cca 280 USD.
Dnes (2025) se obchoduje kolem 3 369 USD – nárůst o 1 067 %.
V korunách je růst ještě výraznější díky oslabení CZK vůči USD.

Co si z toho vzít?

Nemovitosti jsou bezesporu důležitou součástí portfolia. Ale zamilovat se jen do jedné třídy aktiv je nebezpečné.

Diverzifikace není prázdné slovo. Je to princip, který funguje stovky let – chrání investory před jednostranným rizikem.

Každá doba má své vítěze a poražené. To, co fungovalo včera, nemusí fungovat zítra. Proto stojí za to se ptát:

👉 Nejsem náhodou až příliš zamilovaný do jedné investice?

Závěr

Možná je užitečné dát prostor i těm „tichým“ složkám portfolia – jako je zlato nebo jiné komodity. Nevydělávají nájemné každý měsíc, ale drží pevně v časech, kdy jiné investice ztrácí dech.

✨ Nejde o to mít pravdu. Jde o to mít vyvážené portfolio, které obstojí i tehdy, když se trh otočí jiným směrem, než dnes čekáme.